江湖- 福建房企成批倒下，闽系建发逆风拿地超千亿，豪赌还是远见-

地产江湖风云起，城头变幻大王旗。

地产行业在经历两年的剧烈波动和调整之后，房企阵营已然生变，一大批曾经声震名扬的“老面孔”在浪淘之下相继隐去，一些新生代房企趁势而起。

这两年，随着泰禾、阳光城、正荣等闽系房企“暴雷”，以“建发系”公司为代表的新“闽系”以黑马之姿突围而出，完成新老交替。尤其在一众房企正在吞下高杠杆带来的苦果之际，“建发系”却加大杠杆逆势扩张，成为近两年最凶猛的房企“独角兽”。

行业洗牌，“闽系”更迭

2月24日，上交所公司债券项目信息平台显示，厦门建发股份面向专业投资者公开发行的200亿元可续期公司债券项目状态更新为“已受理”，本次所发行的债券用于偿还有息债务、项目建设及补充流动资金。

在近两年的地产投融资市场上，以建发股份、建发房产、建发国际为代表的“建发系”公司颇受关注，比如，今年开年的首起并购案，建发股份就是接盘方。据1月8日建发股份的公告显示，其拟收购美凯龙29.95%股份，一旦交易完成，建发股份将成为美凯龙控股股东。

在房地产行业经历史无前例大调整，房企格局重新洗牌之际，“建发系”却逆势发力，成为行业内最耀眼的“黑马”。

在2022年中国房企销售百强榜单上，建发股份控股子公司建发房产以1703.2亿元销售额跻身前10。而在2017年，建发房产在业内排名还处于第61位，5年间以每年提升至少10个名次的节奏快速进阶，从60名开外的中小房企一跃成为行业头部企业。与此同时，“建发系”另一家子公司联发集团，也以455亿元销售额，位列2022年百强房企52位。

“闽系”房企曾是中国房地产市场势头强劲的一个派系，凭着“高杠杆”、“高周转”打法赚足了市场风头，最后也在南墙上撞得“头破血流”。

在大浪淘沙的地产新周期中，随着泰禾、阳光城、福晟、世茂、正荣等众多“闽系”民营房企行业地位一落千丈，目前能扛起“闽系”大旗的，只剩下有国资背景的“建发系”了。

高调爆发的“建发系”，与那些倒下的“闽系”房企相比，有何不同呢？

背靠国企“巨无霸”， 逆风扛旗底气足？

在福建厦门流传着一句话：“坐厦航的飞机，住悦华的酒店，买建发的房子。”在厦门人的眼中，“建发系”的业务已经成为衣食住行绕不开的存在。

成立于1980年的建发集团由厦门市国资委控股，最开始是一家外向型投资公司，转型变成贸易公司。

建发集团与房地产行业的渊源，起源于一场“自救”。

上世纪90年代，建发集团因为参股中瓷公司亏损而欠下巨额债务，最后不得不通开展房地产自营开发业务来还债，几年间竟然带来了8900余万元利润，经济效益异常显著。

上世纪90年代，建发集团将贸易业务拆分出来，成立建发股份，后者于1998年上市，在2007年的时候又从贸易商向供应链运营商转型。与此同时，建发集团还分别于1999年和2009年两次将地产业务注入建发股份。

此后供应链领域“内卷化”，建发股份供应链运营业务毛利率急剧下降，在此背景下，地产业务被再度重视。目前建发股份的地产业务主要倚仗建发房产和联发集团两家公司，此外还有一家涉房上市公司建发国际。

建发股份目前供应链运营收入占比高达86.39％，地产业务收入仅占13.61％。然而两大业务对利润贡献却又完全相反，供应链运营业务仅贡献利润的36.12％，地产利润贡献占比高达63.88％，形成了供应链业务兜底，房地产业务突进的格局。

“建发系”公司之所以能四处出击，与实力强大的建发集团不无关系。

公开资料显示，建发集团涉及7大业务版图，控制企业多达951家，拥有建发股份、建发国际、建发物业、建发合诚、建发新胜等5家上市公司，此外还参股多家企业。2022年，建发集团年收入超过7200亿，位列2022年度《财富》世界500强第77位，比央企招商局、保利集团排名还要靠前。

过去几年，不少房企融资受阻，“建发系”公司却一路畅通。

建华集团是厦门国际银行第五大股东，同时还是厦门国际依托第二大股东。凭着与各大金融机构密切的关系，截至2022年3月末，建发集团从各金融机构获得综合授信额度为3824.98亿元，9月份又获得中国银行1000亿本外币授信额度。国企信用也是建发集团的“金字招牌”，以此为依托先后为建发股份、建发房产、联发集团提供各类金融担保，总额超过600亿。公开数据显示，近两年“建发系”公司融资成本为4.0%-5.0%，处于行业低位。

正因如此，在大多数房企收缩阵线时，“建发系”却扩张底气十足。

扩张来势汹汹，尽显“闽系”本色

自上世纪90年代进入房地产，“建发系”在福建深耕近20年，直到 2015年之后才陆续进军深圳、杭州、南京、长沙等地，目前已经完成对全国70多座城市的布局。

随着外扩，“建发系”拿地规模连年增长。特别是在2019年，在官方明确要求降杠杆的语境下，建发房产却反向行之，加快土地储备节奏。2019-2021年三年间，拿地金额同比平均增幅超过100%。

逆势大举拿地的“建发系”来势汹汹，不惜血本。

据中国地标城策院统计，2020年1月—2021年11月，建发房产新增土地133宗，平均溢价率达30%，甚至因此遭到政府严厉监管。

2021年2月，上海市普陀区出让一宗住宅地，建发房产联合融创经过314轮激烈竞拍，最终将该地块收入囊中。由于成交溢价率高达36.15%，建发房产随后几天被普陀区政府约谈，此后该地块开发过程一直受到有关部门的“密切关注”。

在2022年的地产寒冬时刻，“建发系”的表现更是让人惊呼其“猛”。

2022年建发股份全口径（建发房产和联发集团）销售额为2158亿，拿地金额高达1026亿，在所有国资房企中排名第2位。若从拿地销售比来看，建发股份占比47.54%，远高于而中海、华润、保利等央企的30%多。在大多数房企都在勒紧腰带过日子的年份，能打出这么多子弹来支撑土储的，也只有一众央企能与建发试比高了。

当前不少民营房企在出售核心城市的优质资产换取现金流，“建发系”却抓住这个窗口期在核心城市频繁“补仓”。

2022 年，一二线城市成为“建发系”新增土储重仓区，占比一度接近 90%，在上海、北京、杭州、宁波、南昌、南京、重庆等重点城市均有斩获。

今年以来“建发系”扩张势头依然强劲。2月23日，苏州2023年首批集中供地收官，“建发系”力压华润、保利等央企，以39.27亿拿地金额成为全场最“豪气”房企。

逆袭隐忧纷至沓来，建发能否继续进发？

尽管“建发系”规模增长的速度令人惊叹，但身处地产薄利时代，同样无法解开盈利的“结”。

根据Wind统计数据显示，“建发系”主要地产平台建发房产近几年的销售净利率已经从15.52%降至6.36%，去年前三季，其归母净利润仅为8.68亿，同比下降了19.34%。

经过几年的逆袭扩张，“建发系”负债规模也逐年攀升。

建发股份2022年三季报显示，截至当期末累计负债6119.4亿元，其中地产板块总负债为4670.4亿，同比增加17.32%；短期借款也从2021年底的89.99亿元增至2022年9月末的248.17亿元，短债大幅提升的背后，正是地产业务停不下来的扩张步伐。如何在规模、盈利、负债三者之间取得平稳，也将是“建发系”不可回避的现实。

伴随着高溢价拿地策略，“建发系”项目的成本居高不下，质量问题逐一暴露出来。

长沙的建发央著问世时被当地人视为人居顶豪，当年以毛坯近2万/平米的价格入市触摸长沙房价的“天花板”，结果质量却大相径庭。在一期项目交付后遭到业主轮番投诉，甚至还被长沙岳麓区住房和城乡建设局罚款50万元。

深圳的建发玺园、建发小巨蛋也均因为质量问题被频步投诉，一度闹上各大媒体头条。不仅是外省，发生在建发大本营厦门的“质量门”事件也屡见不鲜。2012年11月16日，厦门建发·书香府邸的数十位业主们甚至跑到建发集团总部大楼聚集维权。

很明显，尽管“建发系”以迅雷不及掩耳之势异军突起，其经营质量和深耕力度并未跟上步伐，甚至还有点“水土不服”。

曾经，闽系房企因为敢冲敢闯，敢加杠杆，最终在地产江湖中打拼出高增长的传奇故事，成为房地产进击时代的缩影。在房地产行业大洗牌的当下，闽系喧闹的山头已渐渐归于沉寂，房地产行业的底层逻辑也发生改变，依靠疯狂扩张赚取暴利的时代已经一去不复返。在“剩者为王”的时代，加上房地产政策利好释放，秉承国企基因的“建发系”还会重现“闽系”房企的昔日荣光吗？

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