「商铺租赁」合同，这几点很关键 »
逾期两天未交房租，房东强制锁门，租户搬离商铺，毁约究竟算是谁的错？
那么，
究竟孰是孰非？
庭审中，双方均认可案涉合同已解除。
一审法院经审理后认为，合同约定“逾期10日后视为违约”，因此被告逾期两天未交租金仍在租金支付期限内。虽然李强因周武未支付租金将案涉商铺上锁，但经报警后，李强当天就打开了门锁，他的行为尚不足以当然的导致双方合同解除；而周武于当日晚上将商铺内东西陆续搬出，以实际行为表明不再履行合同。双方对案涉合同的解除都存在一定违约行为，因此法院并没有支持李强主张的违约金。
关于免租期租金，法院认为，双方订立合同之时本着长期合作理念签订了5年期限的租赁合同，现合同仅履行一年左右，结合双方合同履行的实际及双方行为的过错程度，酌情支持周武支付李强3.5个月免租期租金。
至于原告李强主张商铺隔断墙恢复原状的诉求，法院认为，被告周武因自身经营需要在征得原告李强同意后对隔断墙进行拆除。现双方租赁合同关系解除后，根据法律规定，被告周武返还原告李强案涉商铺时应当恢复为交付时的状态。
一审法院判决：
被告周武向原告李强支付3.5个月的免租期租金并恢复商铺之间的隔断墙，驳回原告李强其余诉讼请求。
一审宣判后，周武不服一审判决，向成都中院提起了上诉。陷入到官司中的房东李强、租客周武始终都认为自己占理，也许最终的判决会让他们引以为戒，在今后的合同签订、履行中，学会依法守法。
【文中人物、单位均系化名】
法官说法
解读法官 >>>
Q1:
本案中，租户拆除隔断墙经过了房东的同意，合同解除后，法院为何要判令租户将隔断墙恢复原状？
本案中，双方并未对合同终止后承租人返还租赁物时应当以何种状态返还进行约定。在此情况下，就应当遵从法律的规定。根据《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。所以，本案的承租人违约导致合同解除后，出租人有权要求他恢复隔墙。
Q2:
免租期是什么意思？涉及免租期有什么需要注意的法律风险点？
免租期是在承租商铺或其他经营性用房的租赁合同中普遍存在的条款，指的是承租人在承租房屋后，根据经营需求，对租赁物进行装饰装修、前期布置的期限。在免租期内，承租人不支付租金，但一般要承担该期间房屋的水电气费和物业费等费用。具体情况还是要看双方的约定。另外，针对2020年以来特殊时期对部分行业造成的影响，出租人为了帮助承租人度过难关，本着风险共担的原则，双方也可能协商一定期限的免租期。
虽然合同中约定了免租期免交租金，但是同时也可能会约定若在承租人违约导致合同提前解除的情况下，免租期的租金需要全额补足。或者虽然合同没有约定补交免租期租金的情形，但是合同因承租人违约解除，出租人就存在免租期没有收到租金的损失。这两种情况都会导致承租人可能最终会承担支付免租期相应租金的法律责任。我们在处理案件过程中就发现，有的承租人在免租期届满后不久就违约解除合同，承租人可能认为，既然免租期的租金优惠已经享受，即便是随后解除了合同，也只需要补交免租期之后的租金。但是根据刚才所提到的两点，在出租人主张补交免租期租金或者主张赔偿损失的情况下，承租人是需要承担相应的补交义务的。
Q3:
如果租客拖欠租金，房东可以采取停水停电或锁门等措施吗？
首先应当遵从合同的约定，如果双方在合同中约定了一方违约时，守约方可以采取的救济手段和措施，那么守约方可以依约行使自己的权利。但是，若合同没有约定，那么出租人就要慎重选择维权手段。
另外，需要特别强调的是，不管合同是否有约定，我们都不提倡通过停水停电或者锁门的方式催收租金。
- 在承租人拖欠租金时，双方应当及时沟通、友好协商，说明拖欠租金的原因，双方可以重新商定租金支付时间。
- 若协商不好，出租人可以要求承租人限期支付。在多次催缴后仍未支付的，可以依约、依法行使解除权。
我们认为，在催收租金的过程中，停水停电或者锁门的方式都不是最佳选择。特别是针对经营性用房，停水停电、锁门会激化双方之间的矛盾，对生产经营造成较大影响，甚至会产生超出预期的损失。
Q4:
本案中，租客对租赁房屋进行了装修。租客可以进行装修吗？若装修后双方发生纠纷，装修部分该如何处置？
根据《民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。在出租人同意的情况下，是可以对租赁物进行装饰装修的。
如果双方在履行合同过程中产生纠纷，合同提前解除，那么就应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定处理。
第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
- 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
- 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
- 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
- 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
Q5:
在日常生活中，商铺租赁合同还会引发一些什么样的纠纷？
商铺租赁合同作为一种特殊的房屋租赁合同类型，在适用房屋租赁合同一般规则的同时，因其商业特性也有一些独特纠纷类型。除欠租外，比较常见的还有以下纠纷类型：
- 因转租引起的纠纷；
- 因承租人提前退租或者出租人提前收回房屋引起的纠纷；
- 因租赁房屋存在质量问题导致承租人或者案外人受损引起的纠纷；
- 因承租人使用不当造成出租人损失引起的纠纷；
- 因优先承租权引起的纠纷；
- 因租赁物所有权变动是否影响租赁合同效力引起的纠纷等。
Q6:
签订商铺租赁合同时，作为房东需要关注哪些方面的内容？
在合同中根据租赁物的特性和自身需要，对各自的权利义务做出较为详尽的约定，主要包括明确租赁物的交付标准、租金标准、租金支付期限、约定租赁期内租赁物的维修义务方、违约责任、租赁合同解除或期限届满时保证金的退还、在何种情况下属于违约行为，何种情况下守约方享有合同解除权，以及除租金之外的水电气费、物业管、商管费、税费等费用由何方承担等。
另外，在合同内容的表述上，应当清晰、明了，避免产生歧义。
Q7:
租客在签订商铺租赁合同的过程中又有哪些需要注意的事项？
除了刚才房东需要注意的事项之外，承租人还应当重点关注房屋是否是合法建筑，主要通过审查房屋是否取得了房产证、是否取得了建设工程规划许可证或者是经过了主管部门的批准等。
同时还要关注租赁房屋是否存在被抵押、查封的情形。
- 如果出租人不是房东，那出租人是否有相应的转租权或者房东的授权。
- 如果是商铺的话，还要关注商铺的消防验收情况、在经营业态上是否有特殊的要求等，比如你要租来开餐饮店，那你要审查核实商铺是否可以经营餐饮等等。
另外，如果承租人进行了装饰装修，还要约定合同期限届满或者提前解除，装饰装修如何处理的问题。
Q8:
商铺租赁合同履约过程中，如果遇到对方违约，守约一方该如何去救济自己的权利呢？守约方又有哪些义务呢？
首先要判断违约方的违约情形，看合同有没有约定具体违约行为所对应的救济措施。
- 如果合同有约定，就依照约定内容执行。
- 如果合同没有约定，那么就需要根据违约方的违约程度等，判断守约方是否享有合同解除权，通过与对方协商或者诉讼的方式解除合同，并要求违约方承担违约责任。
同时，需要特别注意的是，根据《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，守约方也应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
比如讲，承租人因为经营困难，确实无法负担房租，继续履行租赁合同，向出租人明确提出要解除合同并已经腾退房屋的，那么出租人在合理期限内就有义务及时收回房屋，防止房屋长期闲置，扩大损失。
