虽然泡沫已经破灭，但联合办公的商业逻辑仍然成立、市场需求仍然存在，只是那些砸钱之后尚未形成规模效应，资金供给又出现断档的创业者不得不为曾经的激进买单

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文 |《财经》记者 王博

编辑 | 马克

WeWork上市惨败并未打消中国联合办公创业者的IPO念头。

10月25日，路透社报道，知名地产人毛大庆创办的联合办公公司优客工场已经向美国证券交易所秘交了招股书。

秘交是美股特有的上市方式，公司先以非公开方式把上市材料递交给美国证交委（SEC），根据其意见修订，成熟后再公开提交招股书。这一过程会持续3-4轮，也有公司最终选择放弃公开提交。

《财经》记者就此事向优客工场求证，并未得到直接回复，但其高管表示：别人烧钱，不代表优客工场烧钱，联合办公的行业逻辑没有问题，WeWork上市失败不意味行业失败。

一个月多前，全球最大的联合办公独角兽WeWork申请在纳斯达克上市未果。IPO前，WeWork的估值曾高达470亿美元，目前估值已经缩水逾八成，仅为80亿美元。

“靠扩张烧钱、讲情怀、编故事，骗投资人钱的日子一去不返了。”很多投行在谈到WeWork上市失败时感慨。他们认为， WeWork上市未果，直接影响行业内其他公司的估值。

不仅如此，WeWork的估值大跳水就像一面放大镜，把联合办公盲目圈地、烧钱等隐疾通通曝光。

联合办公也叫共享空间，其商业逻辑是租赁一到两层写字楼、改造，以工位模式出租，赚取租金差，目标客群是个人创业者，中小微创业公司。

在中国联合办公的主打概念还包括，为创业者提供附加服务，如作为孵化器帮助中小企业的创业成长，及提供投融资等服务，从而赚取服务费。

联合办公提高了传统写字楼的空间使用效率，以灵活的出租方式弥补了写字楼的不足。

相比写字楼两年租期、固定面积出租的模式，创业者在联合办公这里可以租金月付，押一付一，按人头租工位，省钱高效。

联合办公确实有需求，场内玩家以资金规模换取市场规模，再以精细化管理和服务获得高额利润的想法也没错，但前提是企业可以活到那个时候。如果砸钱过后，企业的规模效应还未形成，资金供给又出现断档，那创业者就不得不为曾经的激进买单。

失控

真正让李峥感到市场失控是在2017年，作为梦想加的高级市场总监，她是联合办公的老兵。当时，WeWork入华已有一年，一路高歌猛进挑起了从渠道到客户端的价格战。

在渠道端，WeWork通过高佣金吸引中介人员带客，而在租赁成功，办公空间建成后，WeWork又采用降价促销的手段吸引客流，在某些空间其折扣力度可以到五折。

“我当时特别羡慕WeWork。”一位头部联合办公高管惊叹，前两年WeWork一个旗舰空间的月度社区活动费可以到5万美元，如果给我，我能花半年。”

联合办公为了吸引创业公司，常常为入驻企业提供多元化服务与免费的小型交流活动。如举办“如何做好企业”小型讲作，推出程序员关怀日等，当然，这些都需要前期资金投入。

作为联合办公的鼻祖，2010年时，WeWork就在纽约成立了，目前，年仅9岁的WeWork已经在全球35个国家的120多个城市入驻，是业内顶级玩家。

中国联合办公最火爆的时刻是2015年，在双创之风吹来时，不仅诞生了一批刚刚走出校门，就投身创业之路的年青人，也让氪空间、优客工场这些为创业者提供办公空间，帮助他们孵化创业项目的公司大火了一把。

2016年下半年WeWork入华，2017年后来居上，在资本的助推下，WeWork想继续采用美团、滴滴的打法，用资本优势产生规模效应挤出竞争对手。但本土创业公司也不甘落后，氪空间、优客工场、梦想加、纳什空间等纷纷加入战局。

《财经》根据天眼查数据统计，优客工场自2015年至今，共计融资19次，已公开金额总计约48亿元。主要投资机构有真格基金、红杉资本中国等。其最近的一笔融资发生在今年4月，由龙熙地产战略投资2亿元。

优客工场官方平台显示，截至2019年6月30日，这家公司的商业版图已经覆盖中国一线和新一线城市以及新加坡、纽约等44个城市，管理联合办公空间200多个。内蒙古的呼伦贝尔、西藏的拉萨以及吉林的长春，都有优客工场的布局。

而2018年，氪空间也全面开挂，在上海、北京的写字楼租赁市场扫货。

世邦魏理仕数据显示，2018上半年，上海的甲级写字楼净吸纳量约为65万平方米，其中联合办公占比18%，约为12万平米。而氪空间一家就占了近8万平方米的甲级写字楼。

“当时，我们有一块已经谈好的地差点被抢走，要签约时中介居然过来讨论违约金的问题。如果不是违约金过高，估计我们的地也难保。”一位业内高管谈到市场火爆时说。

2017年，持有优质写字楼物业的房东，一夜之间发现最大的存量去化对象居然来自联合办公，此后，只要联合办公品牌一上门，这些业主叫价时就很有底气，全行业的拿楼价格也一路水涨船高。

但氪空间、梦想加等多位高管向《财经》透露，WeWork入华只是行业非理性拿地的催化剂，早在2015年，国内的联合办公就已经开始了圈地运动，主要原因之一是为了双创时的政策补贴。

2015年9月，国务院印发了《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》支持众创平台发展。

联合办公因定位初创企业孵化平台，也成为政府补贴的对象。

因此，在房产税、城镇土地使用税、增值税上都有优惠，而彼时，各地也出台了相关的优惠政策，有的地区按联合办公的空间出租率，有的则按面积给给予补贴。

为了拿到补贴，各家联合办公空间越开越多，运营面积也越来越大。

苦果

市场上钱多了，自然就有非理性行为，如扩张、恶性竞争。

WeWork的招股书显示，其2016-2018年营收分别为4.36亿美元，8.86亿美元和18.21亿美元，增长迅速。但同样高增长的还有其负债，2016-2018年，这家公司的净亏损从4.3亿美元上涨到19.27亿元。

其实，早在WeWork上市失败之前，国内联合办公就已经出现了现金流紧张问题。

据接近氪空间的业内人士透露，这家公司在2018一年内于上海收了30多个物业，但实际开店数却很少，现在仍有大多数处于关停状态。

氪空间官网显示，截至目前，其上海区域总计开店15家。一位氪空间离职高管告诉《财经》，当时氪空间内部也存在管理疏漏，在选楼租赁等时有高管吃回扣现象。

对此，今年4月刚刚上任的氪空间CEO王雪泉曾回应，氪空间在上海的一些商圈布局、选址可能过于密集，成了自己打自己，而且2018年确实有些物业拿贵了。

对于是否存在贪腐，他没有正面回应，但却表示贪腐涉及到历史问题，会认真复盘，并开展审计工作。

多位业内采访对象表示，现在联合办公能申请下来的补贴很少了，从2017年开始，政府就在加强对补贴的监管。2018年之后，资本市场上的热钱也越来越少，风投、基金公司也都捂紧了钱袋子。

“现金流如果不回正，企业不是良性的，再烧钱投资人也觉得没有意义。”上述氪空间离职高管谈到。他不否认，联合办公因过度扩张出现了后遗症。

共享办公目前分两种模式，一种是轻资产模式，共享办公运营商输出管理，为业主提供定制化运营管理服务，但装修费用一般由业主承担；另一种则是联合办公运营商自己出钱租用办公空间，从装修、招商到运营，都是自给自足。

前一种，联合办公运营商与业主按租金分成，一般不会高过3:7；第二种，联合办公运营商不仅有更高的利润，也可以不用等钱开工，能够更好的把握运营与扩张的节奏，但缺点是资金占用过高。

联合办公产业发展还处于摸索阶段，轻资产输出模式市场前景并不乐观。而且，如果没有自留地，一旦头部玩家起势，有地有运营团队，轻资产玩家被挤出是迟早的事。所以，重资产模式成为头部各家的主要选择，这也让租赁写字楼的租金成了联合办公最大的成本。

可以简单算一笔帐，现在一个联合办公场所的面积一般在5000平方米左右，如果在一二线核心地段，收楼价按每天每平米7元计算，一个十年的租约就意味着1.27亿元的资金成本，这还不算装修支出。

如果在上海成立30个空间，就意味着未来10年要付约40亿元的租金。

当然，合同签订后会有约半年的免租期，并且，一般十年租期，租金也是按年付，即使如此，30个联合办公项目从签约那一刻开始，也等同于每年有约4亿元的成本已经支出了，这还是保守估计。

目前，一个一线城市核心地段联合办公空间的最快回本周期是两年。如果资本不再加持，如何把握现金流回正的节奏，对各家来说都是一个生死考验。

创投数据服务公司VCSaaS的数据显示，从2018年至2019年3月，联合办公品牌减少约40家，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

目前国内联合办公行业公认，只有平均出租率高于85%，才能勉强维持不亏本。

未来

虽然联合办公在正在经历行业阵痛，但联合办公的商业逻辑仍然成立，这种模式有效填补了办公租赁市场的长尾需求。

一位长租公寓领域的创业者，一个月前才把公司搬进了北京望京的纳什空间，此前，他在光华路的SOHO租了两层写字楼，一个月租金30万，租期至少两年。

去年经济形势不好，他的公司实在难以支付高额的租赁成本，于是就选择了联合办公，在纳什他按工位付钱，一个月租金只需5万元，而且合同期限也变得更自由、灵活。

愉悦资本是梦想加的主要投资人，其创始合伙人李潇认为，联合办公的商业模式本身是创造价值的，即使是WeWork在海外的入住率也很高。这说明行业需求是旺盛的，目前出现问题的原因是盲目扩张和运营管理不善。

一位优客工场的高管表示，公司每个季度在以20%的营收增速增长。据《财经》了解，目前，联合办公全行业出租价格也在调高。上述创业者透露，目前对于他们这种企业级客户，纳什空间的租金上涨了约20%。

李峥认为近来行业涨价是普遍现象，但并不是漫天要价，而是前几年的价格战偏离了市场规律，而现在价格在回归正轨。

以前联合办公的客群主要是个人创业者和小微企业，现在，很多大企业也开始选择联合办公空间。如亚马逊中国、今日头条成为优客工场的新客户；而中粮、快手也选择了梦想加合作。

小微企业租金低、不稳定，有的小微企业交了钱也很少来办工，他们对提高一个空间的续租率贡献有限。但大企业就不同了，他们不仅能为空间带来品牌增值，也带来了稳定的现金流。

不久前，咨询公司沙利文发布了一份《中国联合办公行业研究报告》，显示中国的联合办公市场最近五年经历了高速增长，从2013年的11.7亿人民币增长到了2018年的174.1亿人民币，年复合增长率达71.7%。

而联合办公的服务收入在整体行业收入比例正在逐步上升，预期未来五年内，中国联合办公市场的服务收入占比将会有显著地提高。目前国内联合办公行业的主要营收是租金差，这部分收入占总收入的90%以上。

数据来源：国家统计局、行业统计年鉴、沙利文、艾问研究

未来，对入驻企业充份服务，提升附加价值，是联合办公下半场竞争的必备能力。而各家都明白，一旦拥有这种能力，你就不会被资本抛弃。

为此，梦想加推出了面向企业级客户的定制办公服务，包括前期寻址、空间设计、施工管理和后期空间运营的全流程服务。其客户包括顺丰速运、易企秀、360、OPPO等。

而毛大庆的优客工场沿产业链做了多起并购，涉及无人值守货柜、无人健身房、互联网打印等；优客还展开了对同业的收购，如拿下洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom等。

毛大庆想围绕联合办公空间建立一个完整的全链条商业模式。在他看来，优客工场的价值不是有多少办公位置，而是能多大程度的触及入住企业的需求。他希望未来优客工场的租金总收入占50%以下，为公司带来利润大头的是联合办公平台其他衍生业务和撮合交易。