平顶山中央商务区西片区9宗地出让 平煤神马总部有望迁到新城区
3月20日，河南省自然资源网上交易系统挂出了平顶山10宗地块出让的信息，报名时间是3月24日，挂牌截止时间是4月21日。10宗地块全部位于新城区，其中9宗是住宅兼容商用用地，1宗是商服用地，10宗地块合计面积535亩多。一下子平顶山楼市就热闹起来了。
（以上为出让10宗地块的文件截图）
（10宗地块出让公告截图）
翻看这10宗地块的详细文件，除1宗商服用地位于祥云路与翠竹路附近外，其余9宗住兼商用地均位于秋实西路两侧，用地面积510亩左右，规模之大前所未有，而且是连片出让，让笔者心头一惊。
根据规划，9宗住兼商用地沿秋实西路两侧自南向北一字排开，不仅能形成统一的街区风格和建筑特色，而且出让条件也较为诱人，起始价低、容积率低、多重绿化、配套齐全，是打造高品质生活社区的理想地段。
透过9宗地块，笔者还发现了令人惊喜的“迹象”……
回忆一下近半年来的几个重要信息，也许人们就豁然开朗了。
其一，2019年9月29日，平顶山市自然资源和规划局发布了《平顶山中央商务区西部片区控制性详细规划》，其中规划有9宗二类居住用地。这次集中出让的9宗地块，正是中央商务区西部片区的9宗二类居住用地，这就意味着，未来这里将出现9个平顶山楼盘。
其二，从去年年末开始，平煤神马集团机关的部分职工就一直传言着在新城区西部团购住房。经笔者了解，这一“新城区西部”，正是中央商务区西部片区的居住用地，也正是这次集中出让的9宗地块的一部分。
其三，2019年11月22日，新城区祥云四路北边秋实路两侧的2宗合计130多亩的科研用地出让，被平煤神马集团以每亩40万元的价格收入麾下，说是要建设科技创新中心和国际交流中心，而这一地段正位于中央商务区西部片区的南端。显然，平煤神马集团的科技创新中心、国际交流中心与这次出让的9宗住宅地块是南北一个整体。
那么，问题就很明白了：
一，平煤神马集团的科技创新中心和国际交流中心将建在这里，集团机关部分职工也要在这里团购住房，集团总部办公机关还会在老城区“岿然不动”吗？
显然，平煤神马集团正一步步地在新城区中央商务区西部片区，有条不紊地布局自己的总部新址。毕竟，坐落在矿工路中段北侧的集团“总部”，已在这里“窝居”了半个世纪之久。平煤神马集团，作为河南“前三强”、鹰城“第一大”的千亿级企业，也应该以崭新的面目展示给世人了。
据了解，在创新中心和国际交流中心西边还有一处空地，该空地正处在长安大道与冬勤路交叉口东北角地带。据说，这一地块将来是“总部办公”大厦用地。
二，沿秋实西路由南向北排开的9宗住兼商地块，无疑是为平煤神马集团职工准备的改善性住房建设用地，或者说起码是以平煤神马集团职工为主的住房建设用地。从拍地到建成交房，须两三年时间。那么，两三年后，居住在老城区的众多平煤神马集团职工将会大量向这里搬迁。
三，中央商务区的建设吆喝了多年却迟迟不见动静，原因虽然很多，但关键是这里没有人气。两三年后，如果平煤神马集团总部迁到这里，该集团机关大量职工把家搬到了这里，再加上附近建业十八城的业主不断入住，中央商务区西部片区无疑会热闹起来。人气有了，中央商务区的推进还会远吗？
不多说了，咱先说说这9宗地块总体印象。
9宗地块，510多亩，可容纳近2万人口
这次出让的中央商务区西部片区9宗地块均为二类居住用地兼容商业用地，9宗地块的编号分别是N02-01、N03-01、N04-01、N05-01、S02-01、S04-01、S06-01、S07-01、S09-01，面积总共510亩左右，9宗地块的位置分布如下。
根据河南省自然资源网上交易系统公布的9宗地块的指标，大致情况如下：
容积率：9宗地块中有7宗不大于2.2，2宗不大于2.5。
建筑密度：9宗地块中有6宗不大于22%，3宗不大于25%。
绿化率：9宗地块全部不小于35%。
限高：9宗全部小于等于54米。
根据以上指标，这9宗地块最高可建18层的小高层，其中也不乏会建盖8层以下的洋房。大体能容纳6000户左右住户，人口近2万人。如按一个单元楼房计算，这9宗地块上将能建起近100栋楼房。
起始价很诱人
近两三年来，新城区虽然出让的居住用地较少，但起始价还是比较高的。就新城区中部而言，距今出让最近的一宗居住用地是2018年7月30日平顶山市卓远置业拿下的滍阳路南侧地块，虽然起始价180万元/亩，但实拍时争抢得十分激烈，最终以378万元/亩成交。
2018年以来新城区东部的几宗地块出让时，其起始价均在350万元/亩以上，实拍最终成交价高达381万元/亩。
位于新城区西部的这9宗住宅用地，这次出让的起始价就显得比较低了，其中7宗地块每亩均为142.5万元，容积率均为2.2。两宗地块每亩均为148.5万元，容积率均为2.5。如果以起始价成交的话，折合楼面价分别为972元/平方米和891元/平方米。
也许，起始价低与三四线城市楼市趋冷且眼下疫情影响尚未完全消除有一定关系。
如此低的起始价，如果没有其他因素，比如平煤神马集团与一些房企联合开发等，这次应该也有不少开发商会动心，当然，这里的平顶山房价也不会太高。
绿化，你想象不到的美
100多栋楼，近2万人口，这里是不是满眼都是楼房？
满眼楼房不假，但也处处可见公园绿地、花草树木。根据中央商务区西部片区控制性详细规划，不仅这9宗地块的绿化率均为35%，510亩用地就有178.5亩的绿地。而且，9宗地块的相接过渡地段及周围边角地块，还规划了6宗公园绿地和5宗防护绿地，总计占地69555㎡。
其中防护绿地面积共计约36716㎡，分别为：
N01-03：防护绿地，5949㎡。
N03-02：防护绿地，7499㎡。
N03-04，防护绿地，647㎡。
S08-02：防护绿地，11622㎡。
S10-04：防护绿地，10999㎡。
公园绿地面积共计约32839㎡，分别为：
N03-05：公园绿地，4425㎡。
N04-02：公园绿地，3994㎡。
N05-02：公园绿地，2390㎡。
S04-02：公园绿地，3247㎡。
S09-02：公园绿地，9018㎡。
S09-03：公园绿地，9765㎡。
而且，这6宗公园绿地均是单独占地的敞开公共绿地。
更为诱人的是，9宗地块区域内，有一个占地五十亩左右的社区公园。9宗地块区域外的东北边，规划有面积超大的北湖公园、南边有占地9000亩左右的应龙湿地公园……将来这里无疑是一片生态宜居区域。
（三大公园）
配套，规划得很齐全
将来的中央商务区西部片区是十分吸引人的，规划中这里路网密布，交通畅捷、商业教育配套齐全。
路网：拟建四纵七横
根据规划，中央商务区西部片区北至滍阳路，南至长安大道，西至冬勤路，东至秋实东路和秋实路。
这一区域内，将形成四纵七横的路网布局，南北向有冬勤路、秋实西路、秋实路和秋实东路，东西向有滍阳路、龙翔二路、龙翔大道、祥云一路、祥云路、祥云三路、祥云四路。（见下图）
轻轨：这里有望设站点
据了解，从郑渝高铁平顶山西站到老城区的轨道交通——轻轨，将从西部片区穿过，而且在龙翔大道接近冬勤路路段将设停站点。如果轻轨项目能落实的话，将大大方便这里的居民西去高铁站远游，东去新城区中心地带和老城区之间的来往。
购物：这里将有商业综合体
虽然眼下西部片区还较为荒凉，但根据相关规划效果图，这里将来还要建设“总部办公”“创意办公街区”“商业综合体”等重要设施。居民入住后在这里购物也应该较为方便。
教育：规划有中小学和幼儿园
将来住在这里，孩子上学也应该不成问题。根据规划，9宗地块内的N05地块中，规划有一所12班的幼儿园，用地面积约5000多平方米。
9宗地块外的东边，秋实路的两侧，分别规划有一所中学、两所小学和一所幼儿园。其中两所小学位于秋实路的东边，中学和幼儿园在秋实路的西边。而且，中学和一所小学、一所幼儿园处于西部片区较中心的位置。
16个公厕：让你随时能方便
最令笔者感到“方便”的是，这9宗地块区域内规划有16处公厕，公厕的密度之高令人吃惊。16个公厕的地块分别是：N01-02、N02-01、N03-01、N03-05、N04-01、N04-02、N05-01、S02-01、S04-01、S04-02、S05-02、S06-01、S07-01、S09-01、S09-02、S09-03。
9宗地块，一一详解
这么大一个片区，9宗住兼商地块，位置不同肯定各自的优势也不同。接下来，我们再看看9宗地块的具体情况。
宗地1：N02-01地块
位置：秋实西路与龙翔二路交叉口西南角
地块名称：平XC（2020）003号
地块面积：37101平方米（合55.652亩）。容积率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：142.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：南边紧邻规划中的商业综合体，且与规划中的轻轨冬勤路停靠站相邻，西边与规划中的北湖公园仅一路之隔。购物、休闲、健身、出行都比较方便。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地2：N03-01地块
位置：秋实西路与龙翔二路交叉口东南角
地块名称：平XC（2020）004号
地块面积：58269平方米（合87.404亩）。容积率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：142.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：9宗地块中这一地块面积排位第二，与最大的地块相比仅少了100多平方米。该地块与N02-01地块东西相望，N02-01的优势也称得上是这一地块的优势。地块中有2处防护绿地和1处公园绿地，面积共计1.2万平方米。据说，地块附近还规划有一处加油加气站。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地3：N04-01地块
位置：秋实西路与龙翔二路交叉口西北角
地块名称：平XC（2020）005号
地块面积：51049平方米（合76.574亩）。容积率：不大于2.5。建筑密度：不大于22%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：148.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：位于9宗地块的西北角，扼守冬勤路、滍阳路两大交通要冲，地块北边是规划中的商业设施，地块内有一处公园绿地，地块与西边的北湖公园也隔路相望。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地4：N05-01地块
位置：秋实西路与龙翔二路交叉口东北角
地块名称：平XC（2020）006号
地块面积：52264平方米（合78.396亩）。容积率：不大于2.5。建筑密度：不大于22%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：148.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：位于9宗地块的东北角，地块内有一处幼儿园和一处公园绿地，规划中地块东边还有一所小学校，地块北边是规划中的商业设施。
这宗地块与宗地四（N04-01）的容积率均为不大于2.5，其起始价也每亩均高了5万元。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地5：S07-01地块
位置：秋实西路与祥云路交叉口东南角
地块名称：平XC（2020）007号
地块面积：58386平方米（合87.579亩）。容积率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：142.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：是9宗地块中面积最大的地块，为开发商设计园林景观提供了充足的条件。地块南边是国际交流中心，再往南越过长安大道就是应龙湿地公园和白龟湖。北边是规划中的一所中学和一所幼儿园，东边与社区公园隔路相望。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地6：S09-01地块
位置：秋实路东祥云二路南秋实东路西祥云三路北
地块名称：平XC（2020）008号
地块面积：36734平方米（合55.101亩）。容积率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：142.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：位置很理想，北边是社区公园，南边紧邻应龙湿地公园和白龟湖，东西两侧也是规划中的公园绿地，是9宗地块中最被看好的地块。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地7：S02-01地块
位置：秋实西路与祥云一路交叉口西北角
地块名称：平XC（2020）012号
地块面积：20515平方米（合30.773亩）。容积率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：142.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：北边紧邻龙翔大道，是9宗地块中距规划中的轻轨冬勤路停靠站最近的地块。西边是创意办公街区，再往西越过冬勤路就是规划中的应国历史文化园和北湖公园。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地8：S04-01地块
位置：秋实西路与祥云一路交叉口西南角
地块名称：平XC（2020）013号
地块面积：12747平方米（合19.121亩）。容积率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：142.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：这是9宗地块中面积最小的一宗，地块西边与S02-01地块的环境一样，地块东边穿过秋实西路规划中有一所幼儿园和一所中学，地块南边有一处公园绿地，对于有老有小的家庭来说，也是蛮不错的。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
宗地9：S06-01地块
位置：秋实西路与祥云路交叉口西南角
地块名称：平XC（2020）014号
地块面积：14088（合21.121亩）平方米。容积率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。绿化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始价：142.5万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
地块环境：这宗地块也比较小且不太规整，猛一看像个直角三角形，但斜边却是一条弯弯的弧线，如何设计布局？这要看开发商的水平了。但该地块的优势是很明显的，其位置正处在长安大道与冬勤路夹角地带，应国历史文化园、应龙湿地公园、白龟湖环侍周边。更为显赫的是，其南边是规划中的“总部办公”大厦，这个“总部办公”应该就是平煤神马集团的办公大厦。那么这个20多亩的小区无疑会给人以集团总部“后花园”的感觉。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（图中蓝色部分为地块位置）
同天出让，还有一块商服用地
位置：示范区祥云路与翠竹路交叉口西南角
地块名称：平XC（2020）002号
地块面积：15827.12平方米（约合23.74亩）。容积率：不大于1.2。建筑密度：不大于35%。绿化率：不小于30%。限高：不大于30米。起始价：135万元/亩。挂牌截止时间：4月21日。
（土拍截图）
（规划图）
（宗地图）
（航拍地块位置）
备注：这一宗地块并不在西部片区范围，而是在五指广场东侧。与附近地段曾出让的商服用地相比，这宗地块的起始价也较低。
最后说说笔者打探的“小道消息”
据说，已有重量级开发商打算与平煤神马集团合作开发9宗地块中的部分地块，并且已对S0-901、S07-01、S06-01三宗地块已拿出了两种设计方案。
方案中，建设方将把S0-901地块打造为中高端、高端产品，该地块南为平煤神马创新中心、北为社区公园、东西两侧为城市生态绿廊，是三宗地块中最优地块。S07-01地块较为方正，且面积最大，拥有打造优质社区景观的条件，适宜配置中端、中高端户型。S06-01地块面积最小，地块近似于不规则三角形且四周均为规划的城市道路，适宜布置小面积段户型。
根据以上定位，其设计的方案一是，地上可售建筑面积19万多平方米，约37栋住宅楼，将建盖11层小高层住宅17.5万多平方米，7层洋房住宅1.5万多平方米，户数约1172套，户型共有5种，从125—260平方米之间。
（疑似方案一）
方案二是，地上可售建筑面积也是19万多平方米，约42栋住宅楼，所不同的是，将建盖11层小高层住宅12.6万多平方米，洋房住宅 6.4万多平方米，户数约为1148套。
两个方案相比，方案一中的洋房较少，占比约8%，多数是小高层住宅。方案二中的洋房较多，占比约33%。
（疑似方案二）
以上毕竟是“小道消息”，但从其方案内容和制作的效果图来看，这家开发商还是下了功夫的。
这9宗地块的挂牌截止时间均是4月21日，届时会有哪些开发商来竞拍？会出现那些新的平顶山楼盘？疫情会不会对地块出让产生影响？竞拍会不会产生溢价？溢价率会达到多高？再等一个多月就一切明了啦。
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文章来源:楼品会YC
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