【《民法典》特辑】四个问题说清《民法典》之“业委会”和“物业公司”
今年4月召开的北京市生活垃圾分类和物业管理推进大会上，市委书记蔡奇强调，要下大力气抓好物业管理。坚持党建引领，健全物业管理体制，将物业管理纳入社会治理范畴，提高业委会(物管会)组建率、物业管理覆盖率以及党的组织与工作覆盖率。
什么是业委会(物管会)？
哪些事项要由业主共同决定？
业主必须服从业主大会的决定吗？
物业服务公司如何产生？有哪些权利义务？
请听东检君细细道来↓
01
什么是业主大会、业主委员会？
《民法典》第二百七十七条，对业主成员权及业主大会，业主委员会进行了规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
【解读】
城市拔地而起的一幢幢高楼，整栋建筑物的所有权实际上业主对专有部分的独立所有和对公用部分的共有关系的集合体。业主整体享有住宅建设用地使用权以及其他共有的权利，共同管理公用设施及其他事务。
业主大会和业主委员会是业主的自治组织，是业主群体的组织形式，代表业主权益。业主大会在法律地位上认定为非法人组织，可以作为民事主体和民事诉讼主体享有相应的资格，可以最大限度地维护全体业主的合法权益。业主大会推举产生业主委员会，履行日常管理职责，就相当于业主大会的CEO，依据业主大会决议，在业主大会的授权范围内，以业主委员会的名义作出法律行为，代表全体业主参与诉讼，具备诉讼主体资格。
02
哪些管理事项需要业主共同作出决定？如何做出决定？
《民法典》第二百七十八条规定如下：“下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
如何确定建筑物专有部分面积和建筑物总面积？专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数的计算方法，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算，同一买受人拥有一个以上专有部分的按1人计算。总人数按照前项的统计总和计算。
通俗点说，哪怕一个大“壕”买下了一幢楼中的90套公寓，另外10套被其他“散户”买走，这个“壕”在业主大会也只视为一位业主，其他“散户”按实际人数计算。换句话说，不管他买走多少套房子，他在业主大会中也只有一份发言权。
03
业主必须服从业主大会的决定吗？
《民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
本条文规定了业主大会或者业主委员会决定的效力与业主的撤销权。业主作为业主大会的成员，除了有参加业主大会的权利，还负有服从业主大会或者业主委员会多数成员作出决议的义务，服从管理，承担应当承担的义务。业主无理由拒不执行业主大会或者业主委员会的决议，其他业主可以对其进行批评，甚至予以适当的处分。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。是否构成侵害业主的合法权益，由人民法院裁决。
04
物业服务公司是如何产生的？
有哪些权利义务？
《民法典》第二百八十四条明确了业主对建筑物的两种不同管理方法，分别是：自行管理；委托物业企业或其他管理人管理。后者是业主管理建筑物及其附属设施的常态。这是因为对建筑物及其附属设施进行管理，需要专业人员来进行，特别是为了实现社区管理的社会化专业化，由物业管理企业进行管理具有重要意义。此外，对于建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，即前期物业管理，是在业主尚未普遍入住的情况下，不得已采取的委托物业管理人的办法。当建立了业主大会、业主委员会之后，对前期物业管理他们不满意的，业主有权依法更换。
《民法典》第二百八十五条是对物业服务企业与业主关系的规定。相比于原《物权法》，《民法典》新增了物业服务企业或者其他管理人负有及时答复和应当执行政府依法实施的应急处置措施的义务。
物业服务企业或者其他管理人主要有两个方面的义务。第一，应当根据业主的要求，依照物业服务合同的规定，管理好建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督；第二，应当及时回复业主提出的询问和咨询，以满足业主对物业服务的知情权。
在突发事件等紧急情况下，政府会依照法律规定进行紧急处置。例如在新冠肺炎传播期间，政府采取断然措施防控疫情，就涉及对小区居民的防控应急管理问题。对此，物业服务企业或者其他管理人负有以下执行和配合的义务：一是必须执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，应当不折不扣地执行政府的指令；二是积极配合开展工相应工作，管理好小区的有关事务，保护好小区居民的合法权益。
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文字 | 第五检察部 刘新岩
编辑 | 屈雅静
