配建学校不合格 住宅项目不验收（配建学校不合格 住宅项目不验收怎么办）
由企业配建的惠州市实验中学北校区。南方日报记者 王昌辉 摄
配套学校建设慢、居民就近入学难……随着城市提速扩容、新开发片区人口集聚，滞后的学校等配套教育设施建设影响着区域居民正常生活。尽管伴随房地产开发热潮，不断出现有企业捐建、配建学校，但受市场环境变化影响，学校配套建设依然存在变数。
如何有效地解决这一问题，保障新城片区市民就近入学需求？近日，记者从惠州市自然资源局了解到，由该局联合市教育局、市住建局制定的《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理办法》（下称《管理办法》）将从源头解决这一问题，全面规范住宅项目配套教育设施标准和流程，确保适龄幼儿、儿童和少年实现就近入学。
据悉，《管理办法》将于本月28日正式施行。明确要求配套教育设施需与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收交付使用；分期开发项目应与首期住宅同步验收。配套学校竣工验收不合格的，住宅项目不得办理竣工验收。
南方日报记者 张峰
强规划▶▷
教育用地不得侵占
或擅自改作他用
百年大计，教育为本。近年来，惠州持续加大教育设施投入力度，兴建学校设施增加学位供应，满足市民的受教育需求。随着近年新城扩容提速，房地产业的发展，住宅项目配建作为政府投资建设之外新建学校的一种重要形式，切实为教育设施的改善提供助力。
即将施行的《管理办法》将聚焦于住宅项目配套教育设施建设工作，针对项目配建学校的流程标准、审批报建，以及竣工备案和移交使用等原则予以规范。
对此，《管理办法》要求市县政府“分级管理、分级负责”，教育、自然资源、住房城乡建设等各有关部门需按各自职责加强联动、密切协作，严格把关住宅项目配套教育设施建设项目审批、供地、规划、建设和竣工验收备案、移交等工作。
“要让学校配建落到实处，前提是学校的土地和空间得到保障，科学统筹规划落实教育设施的需求，确保学校用地不被改作他用。”惠州市自然资源局相关负责人介绍，针对这一问题，该局将联合有关单位依据国土空间总体规划，以及各辖区入学适龄人口规模、分布情况和城镇化水平编制中小学、幼儿园布点规划，纳入片区的控制性详细规划。
随着教育设施布点规划纳入控规，这也意味着教育用地空间的法定化。
《管理办法》对此指出，经批准的中小学、幼儿园布点专项规划，任何单位和个人不得随意变更。同时指出，国土空间规划确定的教育设施用地，任何单位和个人都不得侵占或擅自改作他用，且不得在已规划的中小学、幼儿园用地上建设与教育无关的建筑物、构筑物和其他设施。
“教育设施用地关系着周边市民的切身利益，要统筹规划，确保布点科学适用，刚性权威。”针对这一问题，惠州房地产行业资深观察人士李建锋认为，政府要充分考虑新区建设规划的人口和各项配套需求规模，科学划定各类型用地空间组合，教育配套空间明确后就尽量不应再变动，否则很容易引发纠纷。
以仲恺陈江某教育用地变更事件为例，尽管该用地变更是为了给区域产业项目发展腾挪空间，属于区域公共利益发展需求，且政府重新规划了新的学校用地选址，但仍然引起了周边小区居民不满，多位市民还在惠州市政府网络问政平台提出质疑。
督建设▶▷
配建学校与住宅项目
同步竣工交付
在惠城区金山湖片区文竹三路东侧，被围蔽围起来的宗地内杂草已长至成人高。“这里原本是附近楼盘承诺捐建的学校用地，但是一直都没能建起来。”附近小区居民刘女士介绍，当年在这里买房就是看中了有配套，现在小孩都中学毕业了，学校用地却还一直空在这里。
梳理惠州新片区教育配套建设历史，得益于周边企业捐建，合生实验学校、德威学校、中州实验学校、江誉城小学等一批学校顺利落成，有效缓解了片区居民就近入学难题，但部分学校项目随着房地产市场行情变化，承诺的配建学校并未得到落实。
“企业的承诺都是某一阶段的市场行情，一旦大环境发生变化，企业投资预期有变，捐建计划肯定也将受到影响。”市自然资源局相关负责人表示，法定的文件规范起来，将所有的流程和标准都进行细化，将配建需求纳入土地挂牌出让，将配套教育设施建设权责进行明细，成为企业进行拿地投资成本测算的一部分，保障学校的建设落实。
新规内容显示，部门在出让住宅项目用地要按照规划在拟出让的住宅项目用地中明确配套教育设施。在编制规划条件时，明确配套教育设施的选址位置、用地规模、建设规模、办学规模、交付使用条件以及无偿移交等相关要求，在招拍挂住宅项目用地环节进行公布，以及在用地使用权出让合同中予以明确。
具体到项目建设环节，该文件则要求在项目建设工程设计方案审查过程中，将配套教育设施设计一并纳入审查范围，需在项目配套教育设施建设工程设计方案征得教育主管部门的意见后才能通过审查。与此同时，建设单位在教育设施取得《建设工程规划许可证》30日内还需将批准的方案报送教育部门进行备案。
“各个部门联动起来，配套教育设施与住宅项目建设本身成为一个关联体，有效避免企业将教育设施滞后建设。”惠州市住建局相关负责人介绍，在以往市场部分企业配建学校落实难的重要问题就是项目建设和学校建设被分开，多期建设的项目把学校放到最后建设，一旦企业住宅部分建成出售，再进行配建学校就难了。
对此，《管理办法》明确了规划、建设和竣工验收“三同步”制度。指出，企业应当按照配套教育设施与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收交付使用的原则进行建设；分期开发的住宅项目，配套教育设施则应与首期住宅项目同步竣工验收交付使用。
惠州市住建局上述负责人介绍，为压实该项机制，该局还要求在商品房项目首次申请办理预售时，严格查验项目配套教育设施是否按照施工计划时间节点完成工程建设。“通过将配套学校建设与商品房预售许可证办理直接挂钩，督促企业严格落实配套学校建设。”
促运营▶▷
配建学校移交一年内投入使用
今年9月初，位于惠州北站新城附近的惠州市第五中学附属学校迎来首个开学季，有力补上了北站新城的教育资源短板。从去年动工建设，历时1年左右时间交付使用，崭新美观的校舍和设施，受到学生和家长的一致称赞。
“学校的建设基本与规划的一模一样，课室、图书馆、多媒体报告厅，以及室内泳池、球场和跑道等设施都很齐全。”学校设计负责人、惠州金裕房地产开发有限公司设计部经理唐斐在接受媒体采访时介绍，新学校在设施设备上也有很多的细节设计和安排，有效地助力老师教学和丰富学生校园生活。
工程建设不走样，学校落成后及时运营，确保了配套教育设施效能的高效发挥。随着《管理办法》的施行，类似于五中附属学校这样的学校配建案例也将有望成为常态。
关注建设环节，文件要求各相关部门对新建、改建（改造）、扩建住宅项目建设实现全过程监督检查，确保配套教育设施按照审图机构审查合格的施工图设计文件施工。对违反规划要求和建设条件且不按时落实整改要求的企业，城管执法、住建、自然资源等部门依法依规实施联合惩戒，记入不良信用记录。
在项目验收环节，教育、审计等部门应及时履职监督检查，确保配套教育设施建设落实到位。配套教育设施建设不符合规划条件的，企业不得组织竣工验收，住建部门不予办理竣工验收备案；分期开发项目，配建学校需与首期住宅项目同步验收，竣工验收不合格的，不得办理住宅项目竣工验收。配套教育设施未按要求开工建设或未列入首期建设的，县区政府责令限期开工。
值得注意的是，在通过全流程的施工管控督促配套教育设施按时保质落实的同时，《管理办法》对于移交的时限和投入使用规则也作出规范，切实推动建成学校设施的高效运营。
文件对此明确，企业应在住宅项目配套教育设施竣工验收合格之日起30日内将完整的工程档案资料移交给属地政府，对约定无偿移交当地教育部门的配套教育设施，在设施各项验收办理完成、符合办理产权登记条件后，由建设单位协助属地教育部门在30日内向属地不动产登记机构申请办理登记手续。
与此同时，该文件对于接收学校设施的教育主管部门也提出了明确的组织办学时限，要求教育部门需在完成移交手续之日起一年内将学校投入使用，办成公办义务教育学校、公办幼儿园，让周边小区居民顺利实现就近入学。
