物业标准化服务——中控室标准化管理（物业中控室管理制度）

§ 中控室运行管理

1. 消防系统各设备设施必须经有关部门检验合格后，方可运行。

2. 控室实行24小时值班制度，值班人员按值班记录表监控、记录。

3. 值班人员按《监控系统维护规程》定期对消防、监控系统维护，以保证系统设施设备完好无损，可随时起用。

4. 值班人员应熟记火灾应急处理措施及流程图，熟练掌握消防系统设施设备的操作。

5. 定期对楼层消防设备设施进行检查，确保无火灾安全隐患。

6. 值班人员按《红外线布防操作规程》进行布防和撤防，确保大厦机要部位的安全。

7. 物业公司检查、监督外委工作的执行。

8. 维保、运行记录、及各设备、系统说明书、竣工图完备整理成册存档，长期保存。

§ 中控室值班人员岗位职责

1. 负责大厦内的消防中心火灾自动报警装置主机、分机及所有信号监护、控制与操作工作。

2. 负责管理大厦的一卡通控制系统及大厦所有电子门维护和修理工作。

3. 负责做好大厦内电话并机、移机、新增加电话机大厦内跳线及大厦内电话线路维修工作。

4. 负责为业主印制工作卡，并按相关手续为业主更改门卡开门区域和使用权限工作。

5. 负责电梯运行楼层信号、电梯闭路电视、电梯对讲及楼层对讲电话的监护工作。

6. 负责监控室电视屏幕的监视工作。

7. 负责管理消防自动报警系统，及对区域内报警进行确认、报告、指挥、灭火及各项消防应急措施的控制工作。

8. 负责管理楼宇自动化管理系统，利用先进的计算机，通讯等技术对大厦的各个子系统进行自动化的检测及控制工作。

9. 负责在相关人员的配合下，对消防系统功能每月定期进行检查与试验（一次），确保大厦内一切消防设备功能可靠，完整无损。

10. 负责对消防系统发现和解决不了的问题及时向有关单位和部门负责人报告，安排人员进行处理。

11. 负责搞好消防中心室内及室内设备的清洁卫生工作。

12. 负责对要求开门的业主，对其权限和房号，经确认无误后开门工作，并应做好登记、签字。

13. 负责作好中控室的安全保密工作，机房设备运行设置及探头位置和录像情况不能对外人及无关人员透露。

14. 负责做好每日的工作记录和交接班的工作。

15. 负责领导交办的有关其它工作。

§ 中控室交接班制度

1. 交接班操作

1.1交办人员提前20公钟做好交班准备。

a)检查设备并确保运行正常。

b)搞好值班室卫生工作。

1.2接班人员提前10分钟到达值班室。

1.3接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：

a)发现异常情况立即采取措施，并通知值班人员处理，接班人协助；

b)确认无异常情况再进行交接班程序。

1.4交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运和情况，重点讲明操作注意项；接班人应仔细聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。

1.5接班人查看上班的《中控室值班记录表》，检查通卡、仪器、工具等物品是否齐全完好，摆放清楚；电热瓶是否加满水；门口拖鞋是否摆放整齐等。

1.6交接班双方认为无误后共同在《中控室值班记录表》上签名确认。

1.7交接完毕后所发生的问题由接班人负责。

1.8有下列情况之一的，不能交接班：

a)上一班情况未交代清楚，记录不规范，值班室、系统设备不清洁；

b)接班人未到岗，交接人不能下班；

c)接班人醉酒或其他情况；

d)事故处理过程中；

e)若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交接班人负责处理事故，接班人协助。

2. 值班操作要点 值班人员应提前10分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。

§ 电视监控系统操作规程

1. 开机前应关闭所有监视器、电脑显示器、矩阵控制器电源和操作台电源；合上监控柜内电源总开关，然后逐一开启监视器、电脑显示器、硬盘录像机、矩阵控制器和操作台电源。

2. 矩阵操作台电源开关打开后，输入操作员号码和口令进入系统，键入监视器号 MON键选择要监视的监视器，键入摄象机号 CAM键选择所控制的摄象机；按-1CNM键递减摄象机序号，按 1CNM键递增摄象机序号，键入0 BACK SEQ键按递减顺序循环摄象机序号，键入0 FORWARD SEQ键按递增顺序循环摄象机序号，按STOP键停止循环。

3. 需要控制带云台摄像机,先选择要监视的监视器号和所控制的摄象机，前后左右推动手柄控制摄象机所对的方向，前后推动ZOOM键调整远近，前后推动FOCUS键调整焦距。

4. 进入硬盘录像系统要先登录WINDOWS2000，在桌面上双击“数字硬盘录像系统”图标即可进入，双击相应小画面即可放大观看，再次双击可恢复16画面显示。

5. 查看录像回放单击屏幕右下角“回放”图标，选择“文件”查看，选择要查看的录象机和日期，系统即可显示相应的录象文件，文件名称的数字表示该文件的记录时间，点击相应文件，按播放控制按钮可查看录象；对画面单击左键使画面放大，单击右键恢复；单击红色按钮退出。

6. 每日要查看每台数字硬盘录像机可保存天数，作好记录。

§ 一卡通系统操作规程

1. 系统组成说明：

1.1 联想万全1050C服务器为一卡通系统数据库服务器，主要负责为一卡通系统工作站提供系统登陆、身份验正及数据查询、打印服务。

1.2 一卡通系统终端有5台工作站电脑，其中JS1为一卡通系统管理中心兼巡更系统，配合门禁系统同步使用，主要负责日常IC卡的读写等管理工作。同时东区大堂内的两台考勤机通讯线也挂接在JS1上，可由管理人员定时进入考勤系统提取考勤记录。大堂服务台上的考勤机需值班人员定期拿回与JS1联线提取考勤记录。

1.3 JS2为门禁系统专用，主要负责电信大楼内门禁控制器的在线工作状态监控扫描，同时自动提取开门记录和可实现电脑开门、故障自动报警等功能。

1.4 JS3为IC卡面扫描、印制及刻录机专用工作站。

1.5 JS14为东区14楼人力资源部的考勤系统工作站，主要负责省电信公司员工上班刷卡考勤管理，由人力资源部责。

1.6 JS15为15楼收费系统专用电脑，负责日常收费机联机提取记录及食堂IC卡消费、充值、退款等管理工作，由省电信公司办公室负责。

2. 日常使用与维护：

2.1服务器：

数据服务器工作时其屏幕右下角有一带绿色倒三角图标，表明一卡通系统数据服务正常运作，若三角图标显示红色则表明数据服务已停止，用鼠标双击该图标，在“SQL SERVER服务管理器”窗口中点“刷新服务”按钮使数据库服务重新启动即可，必要时可重新启动服务器电脑主机。

2.2管理中心：

在JS1电脑桌面上用鼠标双击该“捷顺科技一卡通管理系统”图标，即可运行一卡通管理系统，点击钥匙图标，在系统登陆窗口中选择卡号0001，并输入密码即可进入一卡通管理中心界面，按屏幕上方的提示菜单或图标功能进行相关IC卡发行、补发、改写、挂失、解挂、退卡及报表查询工作。一卡通系统共由六个子系统组成，他们分别是：人事、门禁、收费、考勤、停车场管理系统。整个系统要启用时须先在人事子系统中输入相关员工资料作发卡资料备用。

2.2.1 IC卡发行：点击“IC卡管理”菜单中的IC卡发行或直接点击“放大镜”图标，在IC卡发行窗口中会有“请出示IC进行检测”蓝色字符闪烁提示。将要发行的新卡先在桌面上的IC卡发行器感应区前刷过，系统将会检测出此卡的卡号，并提示“此卡为新卡”。在“员工编号”中选择相应的人员编号及开通子系统、授权可选门禁、收费、考勤机号、卡类、开通有效日期后，点击“发行”，再刷卡，听到一声嗡鸣即可完成写卡过程。再刷卡检测时，此卡就会在电脑屏幕右上角显示IC卡状态：正常使用。

2.2.2 改写：与IC卡发行过程相同，只是将原卡内的授权内容改变而已，如开通子系统个数、开门机号，或有效使用期限等。

2.2.3 补发：先将已丢失或损坏的卡号在“IC卡挂失、解挂、退卡”功能窗口中挂失，然后再刷要补发的新卡，选择要发行内容完毕，点击“补发”按钮，再刷卡即可。

2.2.4 挂失解挂：输入相应卡号点击“挂失”或“解挂”按钮即可，系统会将此信息在进入各子系统时自动加载到一卡通系统使用终端机上。

2.2.5 退卡：将要退卡IC卡IC卡发行器上刷过，待检测出相关信息时，点击“退卡”，再刷卡。听到一声嗡鸣即可完成退卡过程。

2.2.6 系统设置：在系统管理菜单中选“系统设置”或管理中心处的“电脑”图标即可弹出一卡通系统设置窗口，设置内容有：系统通讯端口、发行器设置及使用单位名称。系统默认通讯端口为COM1口，一卡通发行器，无须再更改，否则会起整个系统无法正常使用。

2.2.7 基本资料：负责收费机、门禁控制器、巡更器的开通机号、安装位置的基本设置，作为一卡通系统终端设备的电脑资料供后台使用。

2.2.8 报表打印：IC卡发行报表、IC卡金额报表、IC卡延期报表、IC卡挂失报表，以上四种报表均可按各种可选条件来查询打印符合用户要求的报表。

2.3 门禁子系统：在管理中心上方菜单的倒三角可选按键中选取“门禁管理系统”即可直接进入门禁管理系统。门禁管理系统一共有四个功能菜单，它们分别如下：

2.3.1联机通讯：

a)读取记录：可对目前正在使用的门禁控制器按自选机号单个、多个或全部提取记录；

b)门禁设置：提供在线测试、清空、加载门禁时间和记录；

c)实时通讯：提供自动扫描门禁终端并提取记录、电脑开门、门锁状态以及故障自动报警功能。

2.3.2辅助管理：

a)清除门禁记录：可按日期时间段清除已过期无用的开门记录，一般只保留三个有月。

b)系统设置：提供电脑开门自动加载时间、扫描时间、声音报警、门禁类型等功能设置。

2.3.3管理门禁设置：须先输入密码：JS168，进入本系统要求管理的门禁机号，如新增加了门禁控制器后，须在此把该机号打钩选上，方可将其加入在线使用扫描等。

2.3.4查询/报表管理：开门查询、挂失查询。

2.3.5IC卡管理：IC卡检测、IC卡挂失、IC卡取消挂失。

2.4巡更管理系统：巡更系统一共有四个功能菜单：联机通讯、查询管理、巡更计划安排、辅助管理，其功能如下：

2.4.1机通讯：

a)巡更器设置：可按自选巡更器的机号进行在线测试、加载信息、清空记录等。

b)实时通讯：即进入巡更自动扫描监控制界面，并自动显示巡更员巡更的网点号、巡更时间、位置。

2.4.2查询管理：巡更查询、报表打印。

2.4.3巡更计划安排：

a)巡更员设置：提供巡更人员的卡号、姓名、巡更路线的增加、删除、修改设置。

b)巡更路线设置：提供巡更路线、网点编号、巡更时间的增加、删除修改设置。

2.4.4辅助管理：

a)清除巡更记录：可按自选时间段清除已过期不用的巡更记录。

b)巡更方式设置：提供巡更迟巡早巡时间限制、巡更器类型、联网脱网巡更等功能设置。

c)巡更地图设置：可按自选条件设置巡更网点背景地图及网点编排方式，对着屏幕点击鼠标右键可弹出功能来增加巡更网点、增删地图。

d)遗漏计算：可按自选时间范围来统计巡更遗漏结果。

数据库服务器、一卡通管理中心及门禁工作站电脑平应正常使用开关机，不得随意安装电脑游戏和删除文件以免系统稳定运行，若有无法排除故障应及时与管理员联系。

§ 智能消防系统操作规程

1. 开机：打开电源，登录，输入口令Honeywell，进桌面，双击图标进入消防报警系统，输入操作员名称和密码登录系统。

2. 每日要检查三台报警主机及联动柜工作是否正常，指示灯和喇叭是否有效；发现问题要及时报修。

3. 当报警主机发出报警声时，要先在主机或打印机记录纸上确认报警类型及位置，用对讲机通知相应区域保安员去现场查看，如确认火灾立即启动《火灾应急程序》；如确认为误报或故障，则消除报警、复位，做好记录，通知维修。

4. 当发现有多个探头报警，并有本区消防喷淋水流指示器报警或消防栓手动报警或楼层破玻璃手动报警按钮报警，即可确认为火灾，立即启动《火灾应急程序》。

5. 消音、确认、复位在电脑上操作也可报警主机上操作；在报警主机上操作要注意切莫向上推动已用红色方框标出的“人工全部启动”按钮。

6. 当消防联动柜报警时，先查看指使灯确定报警类型及位置，通知保安人员或工程部有关人员到现场确认，如发生火灾立即启动《火灾应急程序》，如发现误报或故障则通知中控室解除警报和工程部有关人员维修。

§ 监控系统维护规程

1. 监控系统设备包括：各级监控中心主机和配套设备、计算机监控网络、监控模块及前端采集设备。

2. 监控中心主机和配套设备应由不间断电源供电，交流电压的变化范围应在额定值的-15%~ 10%内；直流电压的变化范围应在额定值的-15%~20%内。

3. 监控中心主机和配套设备应有良好的接地。

4. 保持监控中心主机和配套设备的整齐和整洁。

5. 监控系统作为通信电源的高级维护手段，其自身应有例行的常规巡检、维护操作和定期的对系统功能与性能指标的测试。

6. 分析每天的各种告警数据报表、历史数据报表和参数曲线，结合月、季的阶段汇总报表，了解设备设备运行情况，报告给站长制定相应的设备维护设计。

7. 日常值班人员应对系统终端发出的各种声光告警，立即作出反映。对于一般预报警，可以记录下来，进一步观察；对于紧急告警，应电话了解报警来源,严重应通知站长。

8. (每月)对监控系统作好巡检记录：

a)监控中心内设备，服务器、业务台、打印机、音响和大型显示设备等运行是否正常；查看系统操作记录、操作系统和数据库日志，是否有违章操作和错误发生。

b)前端采集设备的数据采集、处理以及上报数据是否正常。

9. 监控系统的功能和性能指标每季抽查一次，每半年检测一次，抽查检测过 程以不影响供电系统的正常工作为原则。

10. 数据的管理和维护：

a)系统配置参数发生改变时，自身配置数据要备份，在出现意外时，用来恢复系统。

b)系统操作记录数据，每季备份一次，以作备查。

11. 监控中心和监控站中主机的系统软件有正规授权，应用软件有自主版权，系统软件应有安装盘，在系统出现以外情况下，重新安装恢复。具备完善的安装手册，用户手册和技术手册，整套软件和文档由值班长保管。

12. 数据库内保存的历史数据在定期倒入外存后，作上标签妥善保管。

13. 每日、每月、每季和每年打印出的报表，装订成册，妥善保管。

§ 红外线布防规定

根据省电信公司安保部要求，从 年 月 日起对1206室、1507室实施红外线布防。布防、监测时间每天从18点30分到7点30分为止。节假日全天布防、监测。布防期间发生报警要立即通知保安人员到现场核实，如有情况应立即报省电信公司安保部和有关领导，由领导决定是否报警，并将事件过程认真记录。以确保两室安全。

联系电话：1206室33652xx、75501xx、1507室75509xx

§ 火灾应急程序

1. 报警

a)消防控制中心接收的火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏显示）；

b)安全员、治安分队执勤和巡逻中发现的火警；

c）业主的报警.

2. 确认

消防控制中心从自动报警装置系统接收的火警信息，应立即用对讲机、电话通知机电处当值电工（或附近安全员员）赶赴预警现场确认。若属于非误报，则应查明预报原因，追踪烟雾来源，如人为违章造成的火警（如烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，应予制止。确认中应随时保持与消防控制中心的联系，并报告确认情况.

3. 报告

如果火情较大，应及时通知公司领导、站长及各部门主管。

4. 指挥

消防监控中心根据预先制定的灭火预案立即组织警戒、疏散、灭火和对现场进行控制，站长或消防管理中心主管应临指挥。情式严重立即向119台报警。

5. 疏散及警戒

a)大厦的消防控制中心应通过消防应急广播装置进行广播，通报火灾情况，引导群众疏散；

b)安全员员应逐户（楼层）通知受影响的住户、顾客，引导住户疏散；或做好撤离准备；

c)值班电工在切断电源后应开通应急照明电源，火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导住户、顾客有序地撤离;

d)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区;

e)看管被抢救的公私财物，在火灾扑救前严禁任何人转移；

f)积极主动进入火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公私财物;

g)撤出或移走妨碍消防和救护车辆通行的障碍；

h)协助运送火场中被困或受伤人员.

6. 灭火

a)取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免用错灭火器使回火复燃；

b)若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”灭火器直接喷射火源处，如有油的电源设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火;

c)机电处电工断开相关电源，保证应急电源设备运行。开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，迫降电梯，关闭空调机组，保证消防供水；

d)公安消防队到达以后，消防管理中心迅速向公安消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾.

7. 现场维护

a)消防管理中心主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾造成的损失;

b)组织安全员员对抢救出的物品进行确领取及转移到仓库保存;

c)机电处应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请;

d)公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题;

e)公司领导应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工作的经验及教训。

§ 中控火警应急流程图